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中國房貸杠杆到底高不高? 專家為此吵翻天


7月26日,中共政治局召開會議,罕見提出“要抑制資産泡沫”,使得房地産市場再次成為關注焦點。

在上述背景下,中國房貸杠杆是否已經過高?房價“泡沫化”程度到底如何?8月以來,對上述問題的讨論再掀熱潮。昨日(8月10日),每經投資寶記者對券商的觀點進行了充分了解,同時也采訪了相關專業人士,發現各方觀點針鋒相對、南轅北轍。

正方大呼:房貸杠杆未超出合理範圍

中金公司梁紅:總體而言,中國目前的房貸杠杆和房貸負擔能力還未超出合理範圍。

8月10日,中金公司梁紅發布研報解讀中國居民房貸杠杆,她認為從總體而言,相對國際可比指标,中國目前的房貸杠杆和房貸負擔能力還未超出合理範圍。

每經投資寶記者注意到,梁紅認為,中國房貸存量相對較低。截至2016年6月底,中國房貸存量為16.8萬億人民币,占過去四個季度GDP總和(年化GDP)的24%,與日美相應指标有一定的差距――日本這一數據在90年代在30%以上,2014年為41%;美國2007年房貸占GDP比率為73%,2015年底為53%。

易居研究院副院長楊紅旭:我們國家的35%左右的首付比例從全球看處于中間偏高水平。

8月10日晚,楊紅旭對每經投資寶記者表示,海通證券姜超(下文将提及其觀點)和梁紅有關房地産市場的研報他都看過,他個人比較贊同梁紅的觀點。

楊紅旭表示,從總體看,我國目前35%左右的首付比例在全球處于中間偏高水平,高于歐美國家20%左右的首付比例。房貸快速增長主要是源于去年到現在的銷售火爆,這是一個正常的現象,不能說房貸增速快,就是房貸杠杆高,風險就很大了。他進一步表示,房貸的快速增長是以合理的自住需求上升為支撐的,目前隻有北京、上海和深圳等約15個城市地産市場投機性資金比例達到40%左右,但是全國絕大多數城市95%的需求都是用于自住,這部分是正常需求。

中信證券陳聰:居民部門整體杠杆率不高。

8月5日,中信證券陳聰發布研報稱,整個社會不動産的總價值相對于信貸餘額來說相當龐大,居民部門的整體杠杆率不高。但銷售額中來自信貸支持的資金快速增加,且占比不低。

陳聰表示,截至2016年7月,中國居民的未償還杠杆負擔(公積金+商業貸款)超過18萬億元,在最謹慎的假設下,我國居民部門掌握的不動産資産存量杠杆率為12.9%,杠杆率并不不高。

反方不服:房貸正超越居民償付能力

海通證券姜超:中國房貸高增不可持續,急速增長的房貸正在超越居民的償付能力。

8月4日,海通證券分析師姜超發表了題為《居民加杠杆,危險的遊戲――由房貸激增看地産泡沫》的研報,他明确表示:“中國房貸高增不可持續,急速增長的房貸正在超越居民的償付能力,邊際杠杆已近極限,地産泡沫值得惕。”

姜超表示,2012年以來中國經濟增速持續下行,但居民房貸卻迎來爆發式增長,從2011年不到1萬億美元,并在2014年超越日本,2015年則超過2萬億美元大關,2016年有望接近3萬億美元,可謂“超日趕美”。

姜超稱,中國的房貸/GDP之比在過去幾年呈加速上升态勢。2012年以前,該比率尚不到15%,2015年底達到20.7%,2016年底将超過25%,達到日本地産泡沫頂峰時的水平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進:房貸市場存在泡沫。

8月10日晚間,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對每經投資寶記者表示,從杠杆率來講,現在資産泡沫主要表現在土地價格過高、房價過高,房貸市場也存在泡沫。不過他表示:杠杆率過高是否會導緻市場有很大的風險呢?兩者之間并沒有必然的聯系。對具體購房者而言,杠杆率過高的畢竟是少數,比例沒有大家想象的那麼高。

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